Из-за стагнации на рынке недвижимости россияне начинают искать другие инструменты сохранения и приумножения накоплений. Попробуем оценить предлагаемые сегодня рынком инвестиций инструменты для физических лиц.

Вместо недвижимости сегодня частный инвестор может вложиться в драгоценные металлы, акции или валюту.

Перенасыщение предложения

Ближайшие один-два года не будут благоприятными для петербургских застройщиков. Как констатирует президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, уже сегодня жилья строится больше, чем продается. Инфляция в будущем году вполне может достичь 12-15%. И инфляционные потери застройщиков не получится компенсировать повышением цен – по причине затоваривания рынка.

При этом, ожидает Александр Романенко, приблизительно через полтора года произойдет выброс на рынок жилья, приобретавшегося горожанами на ранних стадиях строительства в период инвестиционного бума. Частные инвесторы будут в массовом порядке продавать квартиры до оформления права собственности – чтобы не попасть под налогообложение.

Напомним: в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости, находящейся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения (13%). В иных случаях доход должен быть задекларирован и налог уплачен. Между тем в Госдуму уже внесен законопроект, согласно которому освобождение от налога на доходы физических лиц продавцы будут получать только через семь лет.

Таким образом, в 2015 году на рынке «столкнутся» объекты, нераспроданные строителями, и предлагаемые по переуступке.

Следует учесть и то, что большинство частных инвесторов, приобретавших недвижимость после 2008-го, не спешили выставлять ее на продажу, поскольку цены поступательно росли.

Но когда цены перестают расти, инвесторы фиксируют прибыль – спешно выбрасывают активы на продажу. Поэтому сейчас можно ожидать рост числа выставляемых на продажу ранее купленных частными инвесторами квартир.

Теряем деньги

Как считает Александр Романенко, некоторые девелоперы будут вынуждены приостановить часть реализуемых проектов. Возможно, кому-то вообще придется уйти с рынка. Иначе говоря, популярные у инвесторов сделки на ранних стадиях строительства становятся все более рискованными.

Кроме того, из-за усиления кризисных тенденций оказывается под вопросом доходность недвижимости, как инструмента для частного инвестирования.

Готовое жилье с начала года в рублевом измерении подорожало в городах-миллионниках всего на 5-7%. Напомним, по версии ЦБ годовая инфляция в России достигла 8,6%. Независимые аналитики регулярно повторяют, что реальная инфляция на 2-3 процентных пункта выше официальной. То есть по итогам года для инвесторов даже не восполнятся инфляционные потери.

И нет факторов, сулящих улучшение ситуации в 2015 году. А значит, инфляция продолжит обгонять цены на недвижимость. Соответственно, для частных инвесторов исчезает привлекательность сделок на завершающих стадиях строительства.

Кроме того, в связи с сокращением доходов населения ожидается снижение арендных ставок на квартиры. Да и найти арендаторов будет все сложнее.
Более того, из-за ожидаемого затоваривания под вопросом оказывается оперативная ликвидность недвижимости. «Сегодня, в период стагнации рынка, продавцам зачастую приходится понижать цену, так как экспозиция объекта затягивается», – констатируют специалисты NAI Becar.

Проще говоря, в ближайшую пару лет жилье не сможет служить надежной площадкой для инвестирования. И для граждан, собирающихся сохранить и приумножить сбережения, становится актуальным вопрос – что с точки зрения инвестирования может послужить альтернативой.

Услуги финансистов

С января 2015 года на рынке ценных бумаг появится новый инструмент – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Каждый россиянин получит право открыть один ИИС с размещением до 400 тыс. руб. в год. На эти деньги по соглашению с ведущим счет брокером будут приобретаться акции, облигации, паи в ПИФах, валюта и фьючерсы.

Привлекать интерес россиян к инструменту предполагается с использованием льготы по налогообложению. Владелец счета сможет выбирать один из двух вариантов вычета. В первом случае ежегодно налоговый вычет равен 13% (НДФЛ) от внесенной суммы. Во втором – от налогообложения освобождается вся прибыль. Правда, при закрытии ИИС ранее трех лет все полученные суммы налогового вычета должны быть возвращены в бюджет. Таким образом, ИИС по сути является инструментом многолетнего «закабаления» инвесторов.

Уточним: к рынку ценных бумаг, как требующему определенного багажа знаний, частники в целом относятся с недоверием. Тем более что на фоне ожидания кризиса акции в ближайшие годы вряд ли будут заметно расти.

Если же говорить о ПИФах, то следует ориентироваться на поведение уже воспользовавшихся этим инструментом инвесторов. С начала года чистый отток средств клиентов ПИФов превысил 10 млрд руб. «Фондовый рынок остается традиционно интересным для квалифицированных инвесторов, но в последние несколько лет негативный тренд в российской экономике не дает этому инструменту реализовать свой потенциал рост», – констатирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

Авторы закона о ИИС надеются, что их инструмент сделает инвестиции в ценные бумаги привлекательней хранения россиянами денег на депозитах. Но не гарантируют ни доходов, ни возврата вложений в случае банкротства обслуживающей организации.

Резюмируем. Рынок ценных бумаг сегодня не предлагает надежных и простых в использовании непрофессионалами инструментов частного финансирования.

Над златом чахнуть?

Драгоценные металлы доступны физическим лицам в виде нескольких инструментов. Например, в слитках, которые продают банки.

Но при покупке золотого, серебряного, платинового или палладиевого слитка гражданин уплачивает НДС, который при обратной продаже не возвращается. Таким образом, покупатель уже на стадии покупки теряет 18% вложений, что в принципе лишает слитки инвестиционной привлекательности.

Немногим более интересны для физлиц монеты из драгоценных металлов, поскольку при сделках с ними НДС не взимается. Распространителями памятных и инвестиционных монет Банка России на отечественном рынке являются кредитные организации (в настоящее время – это более ста коммерческих банков).

Весной нынешнего года, в момент первой волны роста курсов валют, банкиры отмечали увеличение спроса на золотые монеты. В частности, в петербургском филиале ВТБ24 рассказывали о единовременной покупке неким клиентом 500 золотых монет.

И в последнее время картина повторяется. Продажи монет по сравнению с летом выросли на 15-20%. Впрочем, продавцы ответили повышением цен на 5-10%.

Однако покупателям нужно помнить, что далеко не все банки, продающие слитки и монеты, готовы выкупать их обратно. А если выкупают, то разница между ценой продажи и покупки может достигать 30%.

Кроме того, даже малейшая царапина на товаре из драгметалла обычно является для финансовой структуры поводом для претензий. И банк либо вообще отказывается от обратной сделки, либо дополнительно снижает цену.

Наконец, банки предлагают такой инструмент вложений, как обезличенные металлические счета (не включены в государственную программу страхования вкладов). В этом продукте нет риска потери товарного вида, поскольку клиент не получает драгметаллы на руки. Просто сумма вложений привязывается к текущим котировкам продавца. Которые, в свою очередь, меняются в зависимости от ситуации на мировых рынках.

Однако биржевые цены на металлы могут как расти, так и снижаться – в зависимости от спроса. Например, в июле-сентябре уходящего года средняя цена на золото в мире снизилась на 3%, до $1281,9 за унцию. И вкладчики в металлические счета рискуют не меньше игроков на рынке ценных бумаг.

Иначе говоря, ни один из «драгоценных» инструментов не обещает вкладчику верной выгоды.

Под матрасом

В последние месяцы в страну вернулась ранее подзабытая практика хранения наличных денег – «под матрасом».

Конечно, речь идет о сбережениях не в рублях, а в евро или долларах. Впрочем, этот тренд создали не инвесторы, а финансово неграмотные россияне. Наличные валюты вряд ли могут рассматриваться в качестве инструмента инвестиций, так как это не приносит дополнительного процентного дохода, подвергая при этом владельца валютным рискам.

До последнего времени конкуренцию недвижимости составляли именно рублевые депозиты. Рассмотрим доходность таких вкладов подробней.

Сегодня максимальная годовая доходность по рублевым вкладам близка к 12%. Это лишь немногим выше реальной инфляции. «Самым простым способом сохранить, а не приумножить остаются банковские депозиты, которые неплохо защищают от инфляции, но не могут предложить возможности для ее существенного опережения, так как обладают фиксированной доходностью. При этом они являются самыми защищенными, поскольку вклады до 700 тыс. руб. страхуются», – рассуждает Антон Сороко.

Другое дело – валютные депозиты. В 2015 году рубль по отношению к евро и доллару будет то падать, то расти. Но эти колебания нивелируются процентными начислениями. Сегодня банки по валютным вкладам дают 5% годовых.

То есть если физическим лицом ставится задача не сохранения, а приумножения сбережений, из всех не требующих профессиональной подготовки инструментов конкуренцию недвижимости на данный момент составляют только валютные депозиты.

До последнего времени активность вкладчиков в валютные вклады сдерживалась слухами об ограничении свободного хождения валют в РФ. Однако на днях премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что власти РФ и Центробанк не планируют вводить ограничений на продажу наличной валюты.

Гарантированная безопасность

Следует уточнить, что итоговая доходность по валютному депозиту в пересчете на рубли будет зависеть от курсов первоначальной покупки и последующей после окончания вклада продажи.

И все эксперты отмечают, что текущие курсы валют взвинчены спекулянтами. «Сегодня мы имеем плавающий курс, и любой экономист скажет, что он не прогнозируется, – говорит экономический обозреватель ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров. – Но спекулятивная атака, скорее всего, будет отбита».

В декабре заметного снижения курсов ожидать не стоит. Валюта нужна корпоративному сектору. Значит, вкладываться в валютные депозиты смысла нет. Но в конце января – начале февраля коррекция вполне возможна. И именно тогда наступит благоприятный момент покупать и сохранять на депозите валюту. Впрочем, насколько этот период окажется долгосрочным, говорить сложно.

Другое дело что вклады защищены лишь на пресловутые 700 тыс. руб. И все депозиты выше этой суммы рискованны. Соответственно – у частных лиц альтернативным недвижимости вариантам нет.

Остается переждать ближайшие два-три неблагоприятных года. А далее цены возобновят рост. Недвижимость вернет себе статус инвестиционного инструмента.

Источник:Бюллетень недвижимости