Ипотечный справочник от агентства недвижимости "Авантаж"

Андеррайтинг – оценка вероятности погашения кредита. При этом банк - кредитор учитывает ряд факторов, которые определяют результаты проведения андеррайтинга - положительное решение или отказ в предоставлении кредита: способность заемщика погасить кредит (то есть уровень доходов); готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории); достаточность закладываемого имущества для обеспечения кредита (анализ результатов независимой оценки). Кроме основных, существует целый комплекс второстепенных факторов, влияющих на принятие решения банком-кредитором о возможности предоставления кредита. Как правило, процедура андеррайтинга не разглашается заемщикам, лишь только результаты. После проведения андеррайтинга банк-кредитор кроме положительного или отрицательного решения о кредитовании заемщика может вынести компромиссное решение о предоставлении кредита в меньшем от запрашиваемого размере, либо на другой срок, а также банк может порекомендовать заемщику, учитывая в совокупности все возможные риски, предоставить дополнительное обеспечение в качестве поручительства граждан, как правило, из состава семьи заемщика. Все процедуры и требования по андеррайтингу заемщика в равной степени относятся и применяются к созаемщику и к поручителю - физическому лицу.

Аннуитетный платеж – ежемесячный денежный платеж, осуществляемый заемщиком в счет погашения кредита банку. Аннуитетный платеж ежемесячно неизменен, перерасчет его размера может быть произведен только после частичного досрочного погашения кредита. В начале кредитного периода в сумме аннуитетного платежа, преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, - платежи по возврату долга. Такая схема платежей, наиболее распространенная на сегодняшний день по ипотечным кредитам.

Дефолт заемщика – под дефолтом заемщика понимается неспособность заемщика осуществлять платежи по полученному ипотечному кредиту на условиях оговоренных в кредитном договоре, то есть в определенный срок и в определенной сумме. Дефолт заемщика по ипотечному кредиту может являться основанием для начала процедуры обращения взыскания на предмет залога по кредиту.

Досрочное погашение – незапланированное частичное или полное погашение остаточного основного долга по ипотечному кредиту.

Договор ипотеки – договор залога недвижимого имущества. Согласно этому договору заемщик (он же залогодатель) передает в обеспечение взятого им кредита некое недвижимое имущество. Имея такое обеспечение, залогодержатель (он же кредитор) может быть относительно спокоен, потому что при нормальном течении событий кредитор в любой момент может уступить свои права требования по кредиту другому кредитору (продажа закладной). А при ненормальном, то есть при нарушении заемщиком обязательств по кредитным платежам, - вернуть свои средства путем продажи залога на торгах (обращение взыскания). В договоре ипотеки указываются: предмет ипотеки (конкретный объект недвижимости), его оценочная стоимость, размер долгового обязательства и срок его исполнения, предусмотренный кредитным договором.

Заемщик – физическое лицо, которому банк, после проведения анддерайтинга, предоставляет денежные средства в качестве кредита, в соответствии с подписанным заемщиком кредитным договором. Заемщик несет обязательства погашения кредита и начисленных процентов по нему в размеры и сроки, а также с периодичностью, установленными в кредитном договоре, при несоблюдении которых заемщик, обязан будет выплатить, кроме основного долга по кредиту и начисленных процентов, еще и пени за просрочку платежа.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Залог – имущество или другие ценности, служащие обеспечением исполнения обязательств, принятых на себя должником. Кредитор, как обладатель залогового права на имущество, именуется залогодержателем, а должник, предоставивший залог - залогодателем. В случае неисполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет преимущественное право удовлетворить свое требование за счет стоимости заложенного имущества. В качестве залога по ипотечному кредиту могут выступать: жилье, приобретаемое за счет кредитных средств; жилье, имеющееся в собственности заемщика; права требования - в случае покупки жилья в строящемся доме, до оформления права собственности на приобретаемую недвижимость.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, которое передает в залог какое - либо имущество, принадлежащее ему на праве собственности (при ипотечном кредите) для обеспечения исполнения денежного обязательства по кредитному договору в залог залогодержателю. Залогодателем по ипотечному кредиту могут быть только заемщик или созаемщики, в собственность которых оформляется приобретаемое по ипотечному кредиту жилье, либо в собственности которых находится жилье, передаваемое банку в залог как обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. В случае если залогодателей несколько, то все они должны входить в состав семьи заемщика (залогодателя).

Залогодержатель – физическое или юридическое лицо, принимающее в залог какое - либо имущество в обеспечение исполнения денежного обязательства залогодателя по кредитному договору, принадлежащее последнему на праве собственности. Право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверяется закладной. При ипотечном кредитовании залогодержателем может выступать как банк, так и другая ипотечная организация. Залогодержатель по договору о залоге имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Ипотека – залог недвижимого имущества. Разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства. Ипотека может возникнуть в силу договора об ипотеке, либо в силу закона об ипотеке. Ипотека недвижимости требует обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Ипотека служит обеспечением выполнения заемщика обязательств по кредитному договору в части своевременного и в полном объеме возврата банку суммы предоставленного кредита и причитающихся процентов за пользование кредитом, а также возмещения неустоек (пеней, штрафов) вследствие неисполнения, ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае их возникновения, а также в случае судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Ипотека в силу договора – ипотека, возникающая на основе договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

Ипотека в силу закона – предусмотренный законом об ипотеке порядок возникновения залога при приобретении жилья на кредитные деньги без подписания сторонами отдельного договора залога. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

По действующему российскому законодательству ипотека в силу закона возникает:

• при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа;
• при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка;
• при передаче недвижимого имущества по договору ренты;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при принудительном изъятии государством у собственника имущества, являющегося предметом ипотеки, и предоставлении равноценного имущества.

Комиссионные сборы банка – платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Кредитная история – информация, характеризующая качество исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита). Данная информация хранится в специализированных организациях (бюро кредитных историй).

Кредитные бюро – специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые: аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитор (сторона договора кредита) – банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Кредитоспособность – способность заемщика выполнять в срок принятые им обязательства по выплате ипотечного кредита. При оценке кредитоспособности заемщика банки смотрят на его текущие доходы, профессиональную биографию, имущество. При этом немаловажное значение для банка-кредитора имеет не только личность заемщика, но и собственно объект залога, то есть квартира. Осуществляется кредитными экспертами банка на основе анализа кредитной истории заемщика.

Мораторий на досрочное погашение – период времени, начиная со дня фактического предоставления кредита, в течение которого заемщику запрещается производить частичное либо полное досрочное погашение кредита. В некоторых случаях в период срока действия моратория на досрочное гашение возможно с уплатой штрафных санкций.

Независимая оценка – оценка стоимости недвижимости, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной, на основании характерных параметров объекта и ценовой политики.

Обязательные расходы заемщика – текущие расходы заемщика и его семьи, имеющие регулярный и обязательный характер. Сюда относятся расходы по обслуживанию ранее взятых кредитов, по найму жилья, коммунальным платежам, учебе, страхованию, содержанию иждивенцев и т.д.

Отчуждение заложенного имущества – имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Оценка платежеспособности заемщика – определение способности потенциального заемщика погасить кредит, проводимая путем анализа доходов и расходов заемщика. Осуществляется кредитными экспертами банка.

Первоначальный взнос – разница между стоимостью приобретаемой недвижимости и суммой ипотечного кредита. Наличие и размер первоначального взноса непосредственным образом влияют на величину процентной ставки по кредиту.

Переменная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Поручитель – физическое и/или юридическое лицо, принимающее на себя солидарную с заемщиком ответственность за исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, при этом в отличие от созаемщика, поручителю кредит не предоставляется и получаемый им доход не учитывается в совокупности с доходом заемщика при расчете, андеррайтинге заемщика. Поручитель так же берет на себя обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. В случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду.

Просрочка платежа– неосуществление платежа в установленный срок, что влечет за собой начисление пени за каждый день просрочки в установленном банком размере. В результате нескольких просрочек за определенный период времени, формируется отрицательная кредитная история, что в последствии может повлиять на получении других кредитов.

Процентная ставка – плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Рефинансирование – процесс погашения ипотечного кредита в банке, выдавшем кредит с одновременным получением нового кредита в том же или стороннем банке, при этом могут меняться условия кредитования, процентная ставка, валюта кредита, срок и сумма кредита, предмет залога и заемщик остаются неизменными.

Созаемщик – солидарные заемщики - физические лица, несущие солидарную (совместную) ответственность с Заемщиком в рамках кредитного договора, их доход учитывается при определении платежеспособности в совокупности с доходом заемщика. По условиям договора и требованиям банка-кредитора созаемщик может быть наделен или не наделен правом собственности в приобретаемом жилье.

Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый ему в банке-кредиторе для перечисления на него кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.

Снятие залога – последний этап в отношениях кредитора и заемщика, наступающий после окончания расчетов по ипотечному кредиту.

Справка 2-НДФЛ - справка работодателя, официально подтверждающая доход сотрудника по форме, утвержденной налоговыми органами. Справки оформляются по каждому физическому лицу, получившему доходы от работодателя, и полежат предоставлению в налоговые органы. Как правило, при предоставлении заемщиком справки 2-НДФЛ банк выдает кредит с более низкой процентной ставкой.

Справка по форме банка – справка, разработанная банком для подтверждения работодателем информации о фактических доходах заемщика. Размер дохода может состоять из официальной части и неофициальной. Применяется при оценке платежеспособности заемщика.

Страхование жизни заемщика ипотечного кредита – вид страхования, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика перед ипотечным кредитором в случае наступления смерти заемщика. В случае смерти / утраты трудоспособности заемщика страховая выплата производится кредитору в размере непогашенного остатка ссудной задолженности и процентов по кредиту.

Страхование недвижимого имущества – вид страхования, обеспечивающий защиту домовладельца от убытков вследствие утраты / повреждения недвижимого имущества, а также причинения вреда третьим лицам. Как правило, защита от риска наводнений и землетрясений обеспечивается отдельным полисом.
В России страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, от рисков утраты и повреждения является обязательным. Типичными покрываемыми рисками являются пожар, залив, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов или их частей, противоправные действия третьих лиц.

Титульное страхование – вид страхования, обеспечивающий возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной или удовлетворении виндикационного иска).
В России этот вид страхования достаточно часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита, т.к. обеспечивает возмещение убытков кредитора в случае утраты заемщиком права собственности на заложенную недвижимость.

Фиксированная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Штраф за досрочное погашение – штраф, который выплачивается заемщиком банку при полном или частичном досрочном погашении кредита, в сроки действия моратория на досрочное гашение.

Эффективная годовая процентная ставка – полная сумма платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенная на весь период действия кредитного договора. Определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита. Эффективная процентная ставка определяется и действует на момент выдачи кредита.