В начале года покупатели, опасаясь за свои финансы в нестабильной ситуации, в ажиотаже скупали жилье. Летом наблюдается традиционное спокойствие, однако на фоне как политической, так и экономической непредсказуемости рынок напряжен, и уже осенью цены могут вырасти на 10%.

С начала года столичный рынок недвижимости остро реагирует на экономическую и политическую ситуацию в мире. Из-за напряженной обстановки в банковской сфере и нестабильности на Украине с начала года в Москве и Подмосковье зафиксирован всплеск сделок с недвижимостью, которая традиционно считается оплотом стабильности.

В итоге в I квартале 2014 года, по данным компании «Метриум Групп», стоимость жилья увеличилась на 11,8%, тогда как за аналогичный период прошлого года рост составлял всего 2,5%. После пика политической напряженности в начале весны спрос начал падать — в апреле показатель снизился примерно на 40% по сравнению с предыдущим месяцем, оценивает компания «Инком-Недвижимость».

По данным «МИЦ-Недвижимость», средняя цена первичного жилья экономкласса в Москве составляла на конец июня 141,5 тыс. руб. за кв. м, в Новой Москве — 108,2 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье — 84,6 тыс. руб. за кв. м.

Сейчас эксперты фиксируют традиционное летнее падение спроса и сокращение количества сделок. Однако, учитывая активное начало года, покупатели спокойнее обычного. Они заняли выжидательную позицию.

«Продажи идут в обычном режиме, при этом деловая активность несколько снизилась в связи с наступлением сезона отпусков и очень активным началом года», — отмечает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Выжидательная позиция покупателей отражается на стоимости жилья — рост цен в летние месяцы обычно не превышает 1%.

«Реального роста цен сегодня на рынке нет. Небольшие понижения или повышения укладываются в рамки статистической погрешности и свидетельствуют о стабильности рынка», — поясняет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Объекты первичного рынка дорожают преимущественно за счет того, что выполняются планы продаж и изменяется стадия строительства, на вторичном рынке роста цен нет вообще, отмечает специалист.

По оценкам экспертов, ситуация со всплеском покупательской активности будет отыгрываться до конца года. Все, кто хотел вложить деньги в жилье и имел такую возможность, уже сделали это. Соответственно, из-за того что спрос исчерпан и нужно время для его восстановления, август и сентябрь на рынке жилья будут заметно хуже, чем год назад.

Такой вариант развития событий актуален при сохранении текущей ситуации.

Однако, учитывая, как быстро меняется экономическая и политическая картина, эксперты делают прогнозы весьма осторожно.

«Ситуация в мире и в стране настолько беспрецедентная и динамичная – практически каждую неделю что-то происходит, – что делать прогнозы по рынку недвижимости, который в этом году проявил свою особую «эмоциональную» зависимость от геополитики и экономики, – занятие неблагодарное», — говорит вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

По его словам, есть высокая вероятность обострений на внешнеполитической арене, что сразу скажется на макроэкономических показателях.

В случае значительных колебаний валютных курсов, рынок недвижимости вновь будет давать адекватный ответ, поскольку именно он зарекомендовал себя еще по кризису 2008–2009 годов как наиболее стабильный актив, который если и проседает в цене, то потом обязательно ее с лихвой отыгрывает.

Именно при таком развитии событий возможен второй всплеск интереса к покупке жилья.

«Сегодня, чтобы активизировался спрос, должно произойти что-то из ряда вон, например очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или существенное ослабление национальной валюты. В этом случае возможна вторая волна «преждевременного» спроса – люди переложат свои активы в недвижимость как в наиболее надежный источник сохранения сбережений. Но такое развитие событий надо считать форс-мажором», — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

В таком случае цены на жилье осенью могут вырасти, как в начале года — примерно на 10%.

Пока этого не произошло, первый раз за всю историю рынка жилья в компании даже не ждут отдачи от традиционного сезонного фактора. Сохранение стоимости жилья на текущем уровне – пока наиболее вероятный вариант развития событий при прогнозируемом падении спроса и в случае отсутствия новых потрясений.

«Отсутствие роста цен мы будем наблюдать в тот период, когда на рынке встанут продажи – именно так застройщики обычно реагируют на существенное снижение спроса. Подобное развитие событий возможно, учитывая текущую нестабильность», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Пока не наблюдается явных кризисных явлений, к тому же рынок недвижимости довольно инертен и реагирует на подобные изменения с задержкой. Скорее всего, в сентябре покупатели еще будут проявлять некоторую активность. Поэтому положительная ценовая динамика в начале осени сохранится, просто темпы роста будут замедленными.

По мнению генерального директор компании «МИЭЛЬ—Новостройки» Софьи Лебедевой, в сентябре 2014 года в Московской области существенных изменений цен ожидать не стоит, но только в том случае, если не произойдет изменения макроэкономических факторов.

О снижении стоимости жилья эксперты говорят осторожно, уточняя, что такая ситуация пока маловероятна.

Более того, если падение и произойдет, то оно будет незначительным. «Чтобы цены на рынке жилья резко пошли вниз, опять же должен произойти какой-то «взрыв». И даже в этом случае потребуется время – около полугода – чтобы продавцы и покупатели сообразили что к чему и рынок как-то отреагировал», — считает Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».