ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТ. 220 НК РФ
1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА В СВЯЗИ С ПРОДАЖЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
При продаже объектов недвижимости - жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также долей в указанном имуществе, находящихся в собственности граждан более трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества – в этом случае налог  на доходы физических лиц не платится.
Если же реализуется объект недвижимости, который находился в собственности менее трех лет, то в этом случае действует общее правило: налоговый вычет предоставляется Продавцу жилого помещения, дачи, садового домика или земельных участков и долей в сумме, не превышающей 1.000.000,00 рублей.
Например: продается квартира за 1.500.000 рублей. Налог в размере 13% должен быть оплачен с суммы, превышающей 1.000.000 рублей, т.е. с 500.000 рублей, что составляет: 500.000*13%=65.000 рублей.
Если продается общее имущество
Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. При этом указанное распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности.
Например, супруги Серовы в 2009 г. продали квартиру, которая была у них в собственностименее 3-х лет, за 1.250.000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого из супругов. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 1.000.000/2=500.000 руб. каждому супругу. Сумма налога составляет: 1.250.000/2=625.000-500.000=125.000*13%=16.250 рублей.
ВАЖНО:отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрен!
Вычет по имуществу, которое приобреталось по частям
Если имущество приобреталось (переходило в собственность налогоплательщика) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности. Таким же образом определяется размер вычета в ситуации, когда имущество находилось в долевой собственности нескольких лиц и они владели долями в течение разных периодов времени.
Например: при продаже квартиры за 2.100.000 рублей, принадлежащей гр. Ивановой в 1/2 доле на основании договора купли продажи с 2001г., и в 1/2 доле на основании свидетельства о наследстве с 2009г., будет учитываться время нахождения в собственности каждой доли. На сумму 1.050.000р. (стоимость 1/2 доли, принадлежащей по договору купли-продажи), налог 13% начисляться не будет, т.к. эта доля находилась в собственности более 3-х лет. На 1/2 долю, принадлежащую по свидетельству о наследстве, будет начислен налог в следующем порядке: 1.050.000р.–500.000р. (налоговый вычет пропорционально 1/2 доле) = 550.000р.*13%=71.500 руб.
 
При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой письменно.
 
Если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества.
Например: 1) при продаже комнаты в трехкомнатной квартире, выделенной в натуре (имеется отдельный техпаспорт на эту комнату и соглашение собственников), составляющей 1/3 долю в праве собственности на весь объект, за 800.000 руб., в собственности менее 3-х лет, -  налоговый вычет будет предоставлен на всю сумму дохода, т.е. на 800.000 руб., без деления налогового вычета на доли.
2) при продаже аналогичной комнаты за 1.200.000 руб. – налоговый вычет будет предоставлен в сумме 1 млн. рублей, облагаться налогом будет сумма  200.000 руб., что составляет: 200.000*13%=26.000 руб.
ВАЖНО:Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно (в размере до 1 млн рублей). Таким образом, вычет при продаже имущества может применяться столько раз, сколько раз гражданин будет совершать операции по его продаже, но не чаще одного раза в год!
Замена вычета при продаже имущества
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Например: гражданин купил в 2009 году квартиру за 1.500.000 рублей и желает ее
                                     продать в 2010 году                  за 1.800.000 рублей.
В этом случае налогооблагаемая база составляет: 1.800.000-1.500.000=300.000 рублей.
Сумма налога составляет: 300.000*13%=39.000 рублей.
 
При решении вопроса о порядке определения налогооблагаемой базы есть возможность выбора одного из альтернативных способов исчисления суммы налога, подлежащей уплате с полученного дохода от продажи имущества.
!!!При продаже в одном налоговом периоде двух объектов жилого недвижимого имущества налогоплательщик вправе применить вычет по одному из них, а в отношении другого - уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы, связанные с его приобретением.
Уменьшение доходов от уступки права требования
по договору долевого участия в строительстве
Поскольку право требования по договору долевого участия является имущественным правом, а не имуществом, то к доходам от его продажи или уступки не может быть применен имущественный налоговый вычет. Однако указанные доходы могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением и реализацией доли (права требования).
Например, гр. Салов заключил договор долевого участия в строительстве. В 2008 г. он оплатил стоимость своей доли в строящемся доме в размере 950.000 руб. В 2009 г. он уступил право требования на квартиру за 1.500.000 руб. Гр. Салов не вправе заявить имущественный вычет в размере 1.000.000 руб. Однако он может уменьшить полученные доходы от уступки права требования на расходы, связанные с получением этого дохода: 1.500.000-950.000=550.000*13%=71.500 рублей.
 
2. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ НАЛОВОГО ВЫЧЕТА В СВЯЗИ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
 
Общий размер имущественного вычета не может превышать 2.000.000 рублей (без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей).
Налогоплательщик имеет право на получение вычета в сумме фактически произведенных расходов:
1) на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
2) на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
3) на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
 
Например: гражданин приобрел квартиру за 2.300.000 рублей посредством кредита в 800.000 рублей. Налоговый вычет предоставляется исходя из 2.000.000 руб. + проценты по кредиту. Т.е. можно будет вернуть подоходный налог в сумме: 2.000.000*13%=260.000 + проценты по кредиту (выплаченные на дату предоставления заявления в налоговый орган).
 
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения в общую совместную собственность).
Например: 1)семья Ивановых (мама, папа и ребенок) приобрела квартиру долевую собственность за 1.800.000 рублей в долевую собственность, каждому по 1/3 доле. Налоговый вычет будет предоставлен с суммы равной: 1.800.000/3=600.000 рублей, что составляет: 600.000*13%=78.000 рублей каждому собственнику, имеющему официальный доход. За своего ребенка вычет может получить любой из родителей, но при этом ребенок утрачивает право на получение в будущем имущественного вычета при приобретении своего собственного жилья.
2) супруги Петровы приобрели в общую совместную собственность квартиру за 2.200.000 рублей. Имущественный вычет будет предоставлен при написании заявления о предоставлении имущественного вычета и соглашения о распределении суммы вычета в процентном соотношении (например: 40% и 60%). В случае, если один из супругов не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета, то в соглашении лучше указать, что имущественный вычет распределен между совладельцами в соотношении 100% и 0%, иначе можно получить отказ о возврате НДФЛ. Соглашение, составленное собственниками имущества, следует приложить к заявлению на вычет, поданному в налоговый орган каждым из совладельцев, претендующих на использование вычета.
ВАЖНО:вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто является собственником имущества и на кого оформлены платежные документы, если брачным договором не предусмотрено иное.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
- расходы на разработку проектно-сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходовна достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) или доли в них без отделки.
 
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
ВАЖНО:Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета при приобретении недвижимого имущества не допускается.
При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.
При приобретении объекта в строящемся доме, для получения вычета нужно, чтобы строительство дома было окончено и был подписан акт приема-передачи. Расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты (долей в них) принимаются к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение этих объектов указано, что строительство по ним не завершено и они передаются без отделки.
Например: расходы на отделку квартиры, которые могут быть приняты к вычету - затраты на приобретение и установку межкомнатных дверей.
 
ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ПОКУПКЕ НОВОГО
При продаже жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет и одновременном приобретении другого жилья – налогооблагаемую базу можно уменьшить следующим образом:
- в отношении полученных доходов от продажи жилья применяется налоговый вычет в размере 1.000.000 рублей,
- дополнительно можно применить имущественный вычет при покупке жилья, если ранее это право не использовалось.
Например: 1) гражданин продает квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет, за 1.900.000 рублей и одновременно приобретает квартиру за 2.300.000 рублей.
*Налогооблагаемая база с дохода составляет:   900.000*13%=117.000 рублей.
*Налоговый вычет при приобретении составляет:   2.000.000*13%=260.000 рублей.
Таким образом, налоговый вычет при приобретении (260.000 руб.) перекрывает подоходный налог (117.000 руб.), поэтому при подаче налоговой декларации за отчетный период, в котором были совершены сделки по продаже и покупке жилья, нужно написать заявление о предоставлении имущественного вычета при приобретении жилья. Только в этом случае подоходный налог взиматься не будет, а разница между вычетом и налогом будет возвращена (260.000-117.000=143.000 рубля).
 
2) гражданин продает 3-х комнатную квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет, за 2.800.000 рублей и одновременно приобретает 2-х комнатную квартиру за 1.700.000 рублей.
*Налогооблагаемая база с дохода составляет:  1.800.000*13%=234.000 рублей.
*Налоговый вычет при приобретении составляет:   1.700.000*13%=221.000 рублей.
Разница между налогом и вычетом будет подлежать уплате (234.000-221.000=13.000 рублей).
 
Здесь возможен другой вариант: если 3-х комнатная квартира была приобретена в собственность по договору купли-продажи, например, за 2.700.000 рублей, то можно уменьшить налогооблагаемую базу по правилу: доход от продажи минус расход по приобретению этой квартиры: 2.800.000-2.700.000=100.000 рублей, т.е. с суммы  100.000 руб. будет взиматься налог (100.000*13%=13.000 рублей). А так же -  получить налоговый вычет при приобретении 2-х комнатной  квартиры в сумме 221.000 рублей.
 
Если квартира покупалась за бОльшую сумму, чем продается, то налогоблагаемой базы не будет вообще, т.к. нет дохода, НО! Обязательно нужно указать об этом в налоговой декларации.
 
Согласно п. 7 ст. 78 НК РФ заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано только в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
 
п. 7 ст. 3 НК РФ - Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).