Многие предпочитают покупать квартиру в кредит: ипотека постепенно становится всё более популярным способом улучшения жилищных условий.

При этом мало кто задумывается о такой возможности, как аренда квартиры с дальнейшим выкупом.

Отличие аренды с правом выкупа от рассрочки

Это далеко не одно и то же. На самом деле аренда жилья с правом его выкупа в дальнейшем является довольно редкой сделкой. Если договор о покупке жилья в рассрочку преследует такую цель, как переход права собственности, то главное при выкупе арендованной квартиры – те правоотношения, которые автоматически вытекают из заключённого договора аренды.

Рассрочка пользуется определённой популярностью, но здесь кроются некоторые риски для покупателя: все права на недвижимость на весь срок рассрочки остаются у продавца, с формальной точки зрения бывший владелец квартиры может её сдать, продать, заложить. При этом в его распоряжении остаются все средства, уже полученные от покупателя.

Аренда с правом последующего выкупа позволяет избежать подобных опасностей. В этом случае на квартире появляется обременение, оформленное договором, и бывший владелец уже не сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Даже если договор будет расторгнут, полученные за аренду средства придётся вернуть.

Составление договора аренды с последующим правом выкупа

В текст договора обязательно нужно включить условие о выкупе. В договоре можно прописать такие условия, при которых арендованное жильё становится собственностью арендатора:

- После того, как окончится срок аренды (а он чаще всего составляет от 1 до 3 лет).

- До истечения срока аренды – в том случае, если арендатор внёс всю сумму за жильё.

- Третий вариант предполагает переход собственности либо по истечении срока аренды, либо в случае досрочного внесения оговорённой суммы.

Выкупная цена жилья должны быть включена в текст договора. Это очень важно: ведь выкупная цена часто отличается от суммы всех выплаченных арендных платежей.

Проследите за тем, чтобы в договоре определялся порядок выплаты договорной стоимости квартиры.

Общая сумма, которую арендатор платит арендодателю, то есть арендные платежи и выкупная стоимость, должна быть соразмерной реальной стоимости квартиры, так же, как в случае составления договора купли-продажи.

По большому счёту, договор сочетает в себе условия купли-продажи и условия аренды. Чем подробнее будут описаны правовые взаимоотношения между арендатором и арендодателем, тем меньше рисков и споров возникнет.

Если стоимость квартиры повысилась или понизилась

Поскольку недвижимость имеет привычку изменяться в цене, квартира может подорожать к тому моменту, как перейдёт в собственность покупателя-арендатора. Поэтому в договор необходимо внести соответствующий пункт, основывающийся на вашей договорённости с продавцом.

Возможно, вы с ним решите, что стоимость квартиры не будет меняться, даже если на рынке произойдут колебания. Но, скорее всего, вы сойдётесь на том, что арендная ставка будет индексироваться в зависимости от ситуации на рынке и от валюты, в которой производится оплата.

Важная особенность договора аренды с правом выкупа: в него нельзя вносить изменения! Именно в этом и заключаются риски для продавца и покупателя. Ни та, ни другая сторона не может требовать изменений по каким-либо пунктам.

Впрочем, бывают разные случаи. Например, Криштиану Роналду, знаменитый футболист, в 2010 году сумел купить роскошный особняк в Мадриде с громадной скидкой. Он арендовал дом на протяжении одного года, а впоследствии, при покупке, убедил хозяина уступить половину суммы, так как рынок жилья на тот момент можно было охарактеризовать как падающий. Более того, спортсмен добился вычета из суммы 140 тысяч евро, которые уже были уплачены в качестве арендной платы.

Другие риски

Потенциальный покупатель жилья имеет право в любой момент отказаться от своего намерения и расторгнуть договор. У продавца такого права нет, он не может расторгнуть заключённое соглашение в одностороннем порядке.

В договор можно внести пункт о том, что часть денег, внесённых в качестве арендной платы, засчитывается как первоначальный взнос при покупке квартиры. При этом и налоги, и расходы на страхование недвижимости должен оплачивать не арендатор, а собственник.

Считается, что подобная схема – заключение договора об аренде с последующим выкупом – выгодна, в первую очередь, для продавца. Во-первых, такими объявлениями могут заинтересоваться как арендаторы, так и потенциальные покупатели. Во-вторых, съёмщики наверняка будут пользоваться жильём более бережно, если планируют через некоторое время стать его владельцем.

Конечно, есть немалый риск: никто не даст гарантии, что потенциальный покупатель не передумает, а на время аренды, указанное в договоре, продавец не имеет права искать других покупателей. Чтобы немного защитить себя от такой опасности, продавец может потребовать от арендатора-покупателя залог, не подлежащий возврату: скажем, в размере 5% от стоимости квартиры.

Источник: Квадратъ