К досрочной выплате ипотеки банки относятся примерно так же, как к просроченным платежам, то есть отрицательно. Заёмщик, конечно, кое-что выигрывает, расплачиваясь с банком досрочно.

Просчитаем все плюсы и минусы такого варианта. Они зависят как от вида кредита, так и от реального положения экономики в настоящий момент.

Быстрее платит – значит, боится?
Немного статистики: из десяти взятых кредитов два погашаются досрочно. При этом особенно стараются поскорее рассчитаться с банком заёмщики, взявшие именно ипотечный кредит. Они напряжённо отслеживают скачки курсов валют и при первой же возможности спешат в банк, чтобы хоть на пару месяцев приблизить заветный день свободы от кредита. Наученные горьким опытом, российские заёмщики постоянно находятся в тягостном ожидании очередного «чёрного августа». Чтобы не стать жертвой финансового кризиса, они стараются выплатить свои долги как можно быстрее.

Почему банки не хотят досрочного погашения?
Неискушённый человек может удивиться: ведь надо, казалось бы, радоваться, если тебе возвращают долг досрочно, причём с процентами! Более опытный заёмщик в ответ на это соображение усмехнётся. Ведь погашение кредита раньше времени – это упущенные возможности материальной выгоды для банка.

Чтобы было понятнее, давайте разберёмся в вопросе подробно. Предположим, заёмщик попал в сложную ситуацию и прекратил выплаты. Банк не пострадает: просроченный долг всегда можно взыскать через суд или с помощью коллекторских агентств. А это означает получение с должника дополнительных штрафов, начисление пени, продажу имущества должника и много других приятных для банка моментов.

Теперь – обратная ситуация: клиент погашает долг быстрее, чем планировалось. Сотрудникам банка приходится менять график платежей, то есть уменьшать проценты, причём не в свою пользу. Поверьте, не ради этого вам выдают крупные суммы денег!

Главная статья доходов любого банка – комиссионные и проценты, взимающиеся с любых видов кредитов. Чем крупнее сумма кредита – тем больше процентов получит банк, тем богаче он станет. Чем длиннее составленный график платежей – тем более длительное время у банка будет стабильный доход.

Банки стараются помешать досрочному погашению
Маленький пример. Вы берёте кредит на сумму 100 тыс. рублей. Срок кредита составляет, предположим, 12 месяцев. При этом вычислена эффективная процентная ставка, которая составляет 24% годовых. Посчитав, вы убедитесь, что за 12 месяцев должны будете выплатить банку 124 000 рублей. Но тут вы получаете более высокую должность, ваши доходы вырастают, и вы ухитряетесь полностью погасить кредит за три месяца вместо 12-ти.

Оставшиеся девять месяцев, на протяжении которых вы должны были бы платить банку проценты, оборачиваются для банка недополученной выгодой в размере 18 тыс. рублей. Приведённые цифры, заметьте, гораздо ниже, чем обычно составляют ипотечные кредиты.

Банки научились частично страховаться от досрочного погашения. Это происходит во время заключения договора, в процессе расчёта аннуитетного платежа. Аннуитет включает в себя, кроме основной суммы, взятой в кредит, ещё и проценты и стоимость комиссии. Основную часть процентов с заёмщика берут «наперёд». Получается, что основная сумма ежемесячного взноса идёт на обслуживание не самой кредитной суммы, а процентов.

С приближением окончания срока договора проценты уменьшаются. Если же вы вдруг решили погасить кредит досрочно – ломается весь график. Более того: досрочное погашение переводит банк из статуса кредитора в статус должника! То есть заёмщик получает право потребовать перерасчёта процентов и вернуть напрасно выплаченные деньги обратно. Сегодня заёмщики прекрасно разбираются в законодательстве и заваливают суды исками по этим проблемам.

Банки всячески мотивируют своих клиентов не погашать кредиты раньше времени. Задействуются, например, моратории на погашение (они охватывают период от 3 до 6 месяцев), нередко в самом договоре прописываются всевозможные комиссии. И к этому сложно придраться: ведь заёмщик поставил под документом подпись, значит, со всем согласен! А ведь запрет на досрочное погашение незаконен…

Насколько выгодно досрочное погашение для заёмщика?
Многие подсознательно боятся инфляции и роста цен, который неминуемо за ней следует. Но, если вдуматься, для должников инфляция – как раз очень выгодная штука. Процентные ставки увеличиваются всегда медленнее, чем потребительские цены. А значит, должник фактически отдаёт банку меньше, чем взял, хотя сумма не изменяется. Каждый следующий ежемесячный платёж «весит» меньше, чем предыдущий, и расставаться с ним легче.

Когда возникает угроза девальвации, наибольшие переживания выпадают заёмщикам, взявшим кредит в валюте. Если ваша зарплата начисляется в рублях, а кредит нужно погашать в долларах или евро, малейшие признаки финансовой нестабильности в обществе должны побудить вас погашать кредит досрочно. В противном случае во много раз возрастут расходы на обслуживание вашего долга.

Если у вас нет возможности досрочно погасить валютный долг, добивайтесь расторжения договора и заключения нового, в рублях. Нередко банки соглашаются на это. Это несколько облегчит положение заёмщика.

Ипотека: досрочное погашение – это выгодно!
Преимуществ досрочного погашения ипотеки – масса:

1. Экономия на высоких процентах.
2. Получение собственности, которая становится вашим активом и которой вы можете распоряжаться по своему усмотрению.
3. Возрастание социальной мобильности.
4. Возможность расторгнуть обязательный договор страхования и не платить по нему деньги.

Если же говорить о недостатках, то среди них можно назвать сложность с изысканием необходимой суммы для погашения кредита. Кроме того, существует риск снижения доходов.

Если же у вас имеется реальная возможность рассчитаться с банком досрочно – не упускайте её: в любом случае, вы останетесь в выигрыше.